Поселки у воды, традиционно относящиеся к недвижимости бизнес- и премиум-класса, теперь доступны и средним слоям населения: уже около 15% подобных объектов плавно переместились в эконом-сегмент.
И хотя некоторые девелоперы не верят в такие метаморфозы на рынке, их более предприимчивые коллеги наглядно демонстрируют приемы борьбы за покупателя, делая загородную недвижимость более доступной для широкого круга клиентов.
Поселки у воды долгое время позиционировались как удовольствие бизнес- и премиум-класса, однако с кризисом они утратили часть своей цены: сегодня водный ресурс доступен и в эконом-сегменте. Пока доля бюджетных предложений сравнительно мала, но эксперты ожидают ее постепенного увеличения. «В общем объеме предложения поселков у воды 50% занимают проекты бизнес-класса, 35% – элитные объекты, и только 15% – объекты эконом-класса, – комментирует исполнительный директор компании «Маршал Эстейт» Андрей Вяткин. – Однако в связи с кризисом сегмент эконом-класса развивается наиболее активно, и мы ожидаем увеличения проектов на воде в следующие 2–3 года именно в сфере недорогой загородной недвижимости». Новые постройки в Истринской долине, по словам директора департамента элитной недвижимости Knight Frank Игоря Рогановича, пополнят список эконом-предложений, к которым на сегодняшний день относится, например, ряд поселков на Можайском водохранилище.
Таким снижением цен сегмент загородной недвижимости обязан, прежде всего, мировому финансовому кризису, хотя эксперты по-разному оценивают его влияние. Специалисты «Маршал Эстейт» уверены, что благодаря ограниченности предложения данный земельный ресурс по-прежнему востребован покупателями, и потому можно с уверенностью говорить, что «сами по себе поселки у воды пострадали от кризиса меньше всего». С коллегами из «Маршал Эстейт» согласен директор по маркетингу инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Армен Маркосян. «Поселки у воды пережили, как и весь рынок загородной недвижимости, спад продаж, – говорит он. – Но если в среднем по рынку в кризис продажи упали на 75–80%, то для поселков у воды этот показатель был около 70%».
Более драматичной видит ситуацию Роганович. По его данным, продажи поселков у воды упали так же сильно, как и реализация других объектов загородной недвижимости. «Цены на Дмитровском направлении более всего снизились в 2009 году – на 33%, это самое серьезное снижение из всех престижных направлений Подмосковья, – уточняет Роганович, однако спешит обнадежить участников рынка: – Сейчас ситуация постепенно выравнивается. Вместе с оживлением загородного рынка, без сомнения, возрастет спрос на объекты у воды».
Директор по маркетингу департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Рыков не согласен с Рогановичем. Мечтающим купить коттедж у воды за небольшую сумму, по его мнению, лучше не строить иллюзий. «Никто не строит дешевые домики у воды, – поясняет Рыков. – Логика такая: земля у воды качественная и дорогая, на качественной земле следует строить качественные дома (и это точно не домики по 150 кв. м из фанеры). В результате недвижимость получается довольно дорогой, иначе застройщики лишали бы себя гарантированной прибыли».
Однако специалисты «Маршал Эстейт» готовы перечислить конкретные позиции, за счет которых можно снизить стоимость объекта. Представители компании отмечают, что в сегменте премиум- и бизнес-класса себестоимость проектов увеличивается за счет включения береговой линии в состав поселка и строительства дополнительных объектов инфраструктуры, таких как яхт-клуб, вертолетная площадка, пляж или причал для судов. Это, в свою очередь, повышает цену для покупателей. Самое популярное для загородной недвижимости у воды удовольствие – марина или яхт-клуб – не только обходится девелоперам в круглую сумму, но и требует оформления большого пакета разрешительной документации. Несложно догадаться, что поселки с таким приятным дополнением относятся к высокому ценовому диапазону: как правило, девелопер продает не только дома, но и места в марине, что может позволить себе не каждый клиент.
Между тем, далеко не все покупатели мечтают заняться парусным спортом: многие легко готовы обойтись без половины вышеперечисленных объектов инфраструктуры. Например, зачастую включать береговую линию в состав поселка нерентабельно. «На массовом рынке востребованы проекты, расположенные рядом с рекой, водохранилищем или другим водным ресурсом, но при этом благоустройство пляжа и создание дополнительных инфраструктурных элементов не должно входить в себестоимость проекта, – говорят в «Маршал Эстейт». – Во-первых, это серьезно увеличивает цену продукта, во-вторых, управление этим инфраструктурным объектом ложится на плечи собственников домов ежемесячными платежами».
Чтобы избавить потенциальных покупателей с ограниченным бюджетом от лишних хлопот и трат, девелоперы предлагают относительно благоустроенный пляж вне территории поселка. При желании собственники коттеджей могут осваивать там водные виды спорта, плавсредства для которых не требуют специального места хранения. В некоторых случаях рядом с поселком строится отдельный туристический комплекс. «Наличие отеля, дома отдыха или другого рекреационного объекта рядом с коттеджным поселком увеличивает его привлекательность, не повышая себестоимости, – комментирует Вяткин. – Жители поселка получают дополнительную инфраструктуру в виде пляжа, бассейна, кафе, ресторанов, SPA-комплекса и других развлечений, а отель получает дополнительных клиентов, готовых пользоваться его услугами. Главное условие такого симбиоза – отель должен быть самоокупаемым и не зависеть от притока клиентов из соседних коттеджных поселков».
В среднем, по данным Rodex Group, цены на загородную недвижимость в эконом-классе составляют от 4 до 10 млн рублей, в бизнес-классе – от 10 до 19 млн рублей, а в премиум-классе – более 19 млн рублей. «Однако цены на участки, расположенные у воды, могут быть на 30–50% выше по сравнению с аналогичными объектами на том же направлении и удалении от Москвы, – утверждает Вяткин. – Если водоем чист, пригоден для купания, рыбалки и отдыха, это огромное конкурентное преимущество. Вода – это не только дополнительные возможности для досуга жителей поселка, но и более привлекательные видовые характеристики».
Немалую роль в определении стоимости участка играет удаленность водоема и домовладения от столицы. Если объект расположен в пределах 20–40 км от МКАД, то цена будет на 10–40% выше цены аналогичного проекта, но без доступа к «большой воде». «Такой большой разброс обусловлен тем, что помимо наличия водоема учитывается множество других факторов: инфраструктура поселка, коммуникации, наличие леса и т.д.», – объясняет Маркосян.
На сегодняшний день лидер по количеству поселков у воды в Московской области – Дмитровское направление, к которому относятся Дмитровское и Осташковское шоссе. «Дмитровское шоссе уникально тем, что по большей части своей протяженности проходит вдоль уникальной гидросистемы, соединяющей Москву с рекой Волгой, – Канала имени Москвы. На этом направлении находятся Клязьминское, Учинское, Пироговское, Пяловское, Пестовское, Икшинское и Яхромское водохранилища, а также реки Сходня, Воря, Яхрома и Дубна», – говорит Роганович. Благодаря близости к «большой воде» Дмитровское направление еще и одно из самых экологичных в Подмосковье, что делает его особенно привлекательным для загородного строительства.
В этом районе в продаже на первичном рынке находятся 12 поселков у воды. По мнению Рыкова, самый интересный и дорогой из представленных объектов – поселок «ПИРогово». Здесь 37 участков, цена на которые начинается от $3,8 млн. К услугам собственников – гольф-поле, клубный дом с ресторанами авторской кухни, хоккейная площадка, теннисные корты, мини-ферма и, конечно же, яхт-клуб.
Пяловское и Пестовское водохранилища по праву считаются лидерами в бизнес-классе. Именно здесь располагается самый интересный, по версии Рыкова, проект этого сегмента – поселок «Пестово». «Здесь дома стоят в среднем около $1 млн, большая их часть уже построена. В поселке обширная инфраструктура и довольно длинная береговая линия», – уточняет он.
Однако радужный образ Дмитровского направления несколько портит проблема с движением на дорогах. «К сожалению, транспортная ситуация на Дмитровском, Осташковском, Ленинградском шоссе не позволяет достичь того же уровня, что и, например, на Новой Риге, – сетует Роганович. – Пробки – главная проблема «большой воды», малая авиация могла бы решить частично данную проблему, но в РФ это долгосрочная перспектива».
Не менее внушительным рекреационным потенциалом обладает северо-запад Подмосковья, на территории которого находятся реки Клязьма, Сестра, Сходня и Истра, впадающая в Москву-реку, озеро Сенеж (длина береговой линии – 16 км), заповедник «Завидово», Иваньковское водохранилище. Кстати, рост популярности последнего обусловлен открытием скоростного дублера Ленинградки. Однако самая яркая звезда этого района – Истринское водохранилище, сейчас его активно осваивают девелоперы загородной недвижимости. «В стадии активной реализации находятся загородные поселки «Лесная пристань», «Лесная пристань-2», «Дачи Honka», «Шелестово»«, – говорит Роганович. По его информации, в 2010 году начинается строительство еще семи поселков и нескольких инфраструктурных объектов, таких как торговый центр, конноспортивный центр, сафари-парк.
Впрочем, в популярности Истринского водохранилища специалисты Rodex Group видят преобладание количественного показателя над качественным. «Сегодня вокруг Истры расположено множество поселков, которые практически находятся друг у друга «на головах», – рассказывает Маркосян. – Также высокий процент «диких» дач, построенных на участках без подряда. Из-за этого серьезно пострадала экология Истринского водохранилища, и, к сожалению, улучшения обстановки в ближайшее время не предвидится».
Вариант недорогого прибрежного отдыха можно подобрать на Симферопольском шоссе на Оке, в районе Пущино и Серпухова, а также вокруг Можайского водохранилища – на Минском или Можайском шоссе. Именно там располагаются три крупных поселка эконом-класса – «Маяк», «Сосновые берега» и «Золотые пески», где стоимость домовладений начинается от 4,5 млн рублей.
